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深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)解读

——李春雨 专职律师

一、办法的适用范围及房屋征收情形

办法适用的区域以深圳市行政区域为限。


需要注意的是,房屋征收的情形限于“国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益”,主要包括:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。


从办法可以看出房屋征收的情形具有强烈的国家利益及公共利益导向性,即应当是出于国家利益及公共利益需要,政府才能作出征收房屋的决定,这可以有效地平衡国家利益及公共利益及公民个人权利(财产权),体现了立法的审慎及对公民个人权利的保护。


二、办法的重点之一:不予补偿的情形

办法第十一条规定:房屋征收范围确定后3个工作日内,房屋征收部门应当在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布征收提示,告知自公告之日起至房屋征收决定公告之日止,因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的,对增加部分将不予补偿:


(一)新建、改建、扩建、装修房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

(四)新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同;

(五)除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户;

(六)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续;

(七)其他不当增加补偿费用的行为。


这一条需要房屋被征收人格外重视,根据该条规定,如房屋被征收人存在以上情形的将无法获得补偿。如前所述,政府征收房屋是在国家利益及公共利益及公民个人权利(财产权)寻找一个平衡点,既要满足公共利益的要求,也要兼顾公民个人权利的保护。但是在城市旧改、更新过程中一个常见的现象是,一旦被征收人得知了自己所在的片区将会进行旧改、更新,往往将其视为一夜暴富的好机会,总是赶在旧改、更新方案具体实施之前加建违法建筑,这个城市旧改、更新增加了巨大的成本,甚至导致一些城市旧改、更新项目的流产。而办法十一条正是在这样的背景下制定的,应该可以极大减少这种情况的产生。


三、办法的重点之二:房屋征收补偿与安置

房屋被征收人可以获得的补偿由几部分组成,包括被征收房屋价值、搬迁及临时安置费用、停产停业损失,补偿方式包括货币补偿、产权调换及货币补偿与产权调换相结合的方式;


另需要注意的是:如对住宅房屋已产权调换的方式进行补偿,被征收人除了可以获得相应的住宅外,并需要结算差价:

(一)调换房屋实用面积超过被征收房屋实用面积的,超出部分以市场评估价结算差价;

(二)被征收房屋市场评估价高于调换房屋的市场评估价,以市场评估价差额结算差价;

(三)被征收房屋为非商品房进行产权调换,调换后房屋产权仍受限。但是,被征收人可以在符合规定时不足差价转为商品性质。